공인중개사법령 및 중개실무 공부하기 기초 (1)
< 총칙 >
*공인중개사법 제정의 목적
이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산 중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.
< 용어의 정의 >
* 중개
중개라 함은 '법 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
* 중개업
중개업이라 함은 '다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는것' 을 말한다
* 공인중개사
공인중개사라 함은 '이 법에 의하여 공인중개사 자격을 취득한 자'를 말한다.
* 개업공인중개사
개업공인중개사라 함은 '이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자'를 말한다.
1) 법인인 개업공인중개사
* 중개법인인 개업공인중개사 : 중개업을 영위할 목적으로 자본금 5천만원 이상의 상법상 회사 또는 협동조합 기본 법에 따른 협동조합 (사회적 협동조합은 제외한다) 을 설립하여 이 법에 의해 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
* 특수법인 : 다른 법률의 규정에 의해 중개업을 영위하는 법인을 말한다.
- 지역농업협동조합 (농업협동조합법) 중개업등록 x, 등록기준적용 x, 업무보증금 1천만원 이상
업무 범위 (조합원 대상 → 농지의 매매·교환·임대차의 중개 )
2) 공인중개사인 개업공인중개사
개업공인중개사라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
3) 부칙 규정에 의한 개업공인중개사
동법 부칙 제6조 제2항에서 규정하고 있는 개업공인중개사로서 중개사무소릐 개설등록을 한 것으로 보는 자를 말 한다.
* 소속공인중개사
소송공인중개사라 함은 '개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는자'를 말한다.
* 중개보조원
중개보조원이라 함은 '공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자'를 말한다.
< 중개대상물 >
1) 토지 - 민법상 토지소유권은 일정한 지면을 합리적인 범위에 따라 분할한 선으로 구분되는데, 정당한 이익이 있는 범위 내에서 소유권이 지표의 상하에 미친다.
2) 건축물 그밖의 토지정착물
- 건축물이라 함은 토지에 정착하고 있는 건조물로서 토지와 완전히 독립한 별개의 부동 산이다.
- 미등기건물, 무허가 건물도 중개대상물은 될 수 있다.
* 중개대상물이 될 수 없는 것
- 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는데 불과한 입주권
- 대토권
* 중개대상물이 될 수 있는 것
- 선정, 체결된 분양권은 장래 건축될 건물로서 중개대상물이 된다.
- 현실 제공 또는 가능 상태에 이른 입주권은 중개대상물이 될 수 있다.
3) 입목 – 토지에 부착된 수목의 집단으로서 입목에 관한 법률에 의해 소유권보전등기를 받은 것을 의미하며, 입목으로 등기를 받을 수 있는 수목의 집단의 범위는 1필의 토지 또는 1필토지 일부분에 생립하고 있는 모든 수종의 수목으로 한다.
4) 공장재단 – 공장재다니라 함은 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 공장 및 광업재단 저당법에 의하여 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.
5) 광업재단 – 광업재단이라 함은 광업권과 광업권에 기하여 광물을 채굴, 취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 공장 및 광업재단 저당법에 의하여 소유권과 저당권의 목정이 되는 것을 말한다.
6) 중개대상물이 아닌 것
- 동산이나 금전(채권) , 권리금은 중개대상물이 아니다
- 어업재단, 항만운송사업재단, 의료재단, 학교재단, 선박, 항공기, 건설기꼐는 중개대상물이 아니다.
7) 중개대상물이 될 수 없는 것
- 거래가 불가능한 것은 중개대상물이 될 수 없다.
- 국·공유재산에는 사권을 설정하지 못한다. 사권 설정이 금지된 국·공유재산은 거래가 불가능하므로 중개대상물이 될 수 없
다.
- 무주 부동산, 국·공유인 도로, 공원, 광장, 미채굴 광물 등
- 호수·바다·바닷가, 포락지 등
8) 중개대상물이 될 수 있는 것
- 공법상 이용제한이 가해진 부동산도 거래가 가능하면 중개대상물이 될 수 있다.
* 접도구역에 포함된 토지, 도시계획시설 예정지로서 수용되지 않은 사유 토지, 개발제한구역 내의 토지, 군사시설보호지구 안의 토지등.
- 공법상 거래규제가 가해진 부동산도 거래를 할 수 있으면 중개대상물이 될 수 있다.
* 토지거래허가구역 내 허가대상토지나 농지취득자격이 필요한 농지
- 사법상 제한이 가해진 부동산도 거래가 가능하면 중개대상물이 될 수 있다.
* 압류·가압류·가처분·가등기·환매등기·경매등기가 된 부동산 등
9) 중개대상이 되는 권리
- 중개대상인 권리
* 소유권
* 용익물권(지상권·지역권·전세권)
* 저당권, 부동산임차권
* 환매권, 가등기담보권
- 중개대상이 되지 않는 권리
* 질권
* 지식재산권 등
* 상속권, 분묘지권
* 어업권, 영업권
* 점유권
*** 법정지상권, 법정저당권, 유치권 성립을 알선할 수는 없으나
이미 성립한 법정지상권, 법정저당권, 유치권은 이전을 알선할 수 있다.
++ 중개행위는 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위이다.
++ 부동산 컨설팅행위에 부수하여 이루어진 부동산 중개행위도 중개업에 해당된다. 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 금전소비대차에 부수하여 저당권 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 한 경우에도 중개업에 해당된다.
++ 우연한 기회에 단 1회 건물전세계약의 중개를 하고 보수를 받은 사실만으로는 알선·중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없다.
++ 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 부동산 거래를 중개하면서 그에 대한 보수를 약속·요구하는 행위가 공인중개사법의 처벌대상이 되지 않는다.
공인중개사법령 및 중개실무
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