공인중개사 부동산 세법 < 취득세 >

부동산 세법

 

공인중개사 부동산 세법 < 취득세 >

 

* 취득세 - 지방세 (특/광/도), 보통세, 물세, 종가세, 유통세, 행위세, 신고주의, 사실현황(실질과세)

* 과세대상

 - 토지, 건축물(시설물 포함)

 - 차량, 선박, 항공기, 기계장비 (건설기계이며, 제조기계 아님)

 - 양식업권, 광업권, 어업권, 회원권 (골프,콘도,요트,승마, 종합체육시설), 입목

 

 

< 취득의 종류 , 취득시기, 과세표준 >

 

* 유상승계

 - 매매, 교환(쌍방취득), 현물출자(법인이 납세의무), 대물변제(이혼시 위자료), 부담부증여(채무부분)

 - 연부취득은 매회 연부금 지급시 취득 (계약보증금 포함)

 - 유상승계 취득자의 상대방은 양도소득세 납세의무

 - 취득시기 : 잔금일 vs  등기등록일 중 빠른날

  1) 계약서상 잔금일 : 개인간 거래 (계약서상 잔금일 불명시 계약일부터 60일 경과일)

  2) 사실상 잔금일 : 국가, 수입, 공매, 판결문, 법인장부 (국, 수, 공, 판, 장) / 화해,인낙,포기,자백간주는 제외

  3) 연부 : 사실상연부금 지급일 vs 등기등록일 -둘 중 빠른날

 

* 무상승계

 - 상속, 증여, 이혼시 재산분할, 부담부증여시 채무이외 부분

 - 취득시기

  * 상속 : 상속개시일

  * 증여 : 계약일 vs 등기등록일 - 둘 중 빠른날

  * 재산분할 : 등기등록일

 

* 원시취득

 - 신축, 매립/간척, 시효취득

 - 취득시기

  * 신축(건축물) : 사용승인서 vs 사실상사용일 - 둘 중 빠른날

  * 매립간척(토지) : 공사준공인가일 vs 사실상사용일 - 둘 중 빠른날

  * 시효취득 : 시효완성일

 

*** (유상승계 / 무상승계 / 원시취득) 과세표준 : 취득당시가액(신고) vs 시가표준액

  * 연부 : 매회연부금액 vs 시가표준액

  * 국, 수, 공, 판, 장, 검 : 항상 사실상 취득가액 (비교하지 않음)

  - 화해, 인낙, 포기, 자백간주는 제외

  - 검증 : 세무서장 등의 통보금액과 비교

  * 법인 아닌자가 건축, 개수시 : 100분의 90이상 법인장부로 소명시 장부상금액 + 세금계산서 등 + 국미눚택채권 매각차손의 합계금액

 

* 간주취득

 - 지목변경, 개수, 차량종류변경, 과점주주

 - 취득시기

  * 지목변경, 종류변경 : 공부상 변경일 vs 사실상 변경일 - 둘 중 빠른날

  * 개수 : 사용승인서 vs 사실상사용일 - 둘 중 빠른날

  * 과점주주 : 과점주주가 된 날

 - 과세표준 : 증가한가액 (신구) vs 시가표준액

   * 지목변경 소요비용 : 판결문, 법인장부로 소명시

 

** 직계존비속 및 배우자간의 유상거래 (매매, 부담부증여시 채무)는 증여로 추정하나 공매,파산선고,교환,대가지급 의 경우는 그대로 유상거래로 인정

** 차량, 항공기, (주문건조)선박, 기계장비 등 승계취득부터 과세 (원시취득 과세X)

** 면제점

1. 취득가액 50만원이하

2. 연부 취득시 : 총연부금액으로 판단

3. 인접부동산 취득시 : 1년통산 1건으로 판단

 

 

 

 

< 세율 >

 

1. 표준세율

 

- 유상 : 4% (농지 3%)

  * 주택유상 (누진세율)

 - 1주택 _ 조정 (1~3%) , 조정외 (1~3%)

 - 2주택 _ 조정 (8%) , 조정외 (1~3%)

 - 3주택 _ 조정 (12%) , 조정외 (8%)

 - 4주택 _ 조정 (12%) , 조정외 (12%)

(법인 : 12% , 일시적 2주택 1~3%)

*조정 + 3억원 이상 주택증여 : 12% (1세대 1주택을 직계 혹은 배우자에게 증여시 3.5%)

 

- 증여 : 3.5% (비영리 2.8%)

- 상속 : 2.8% (농지 2.3%)

- 원시 : 2.8%

- 공유물분할 : 2.3% (본인지분초과시 초과분 제외)

 

 

2. 특례세율

1) 중과기준세율 2% (취득O, 등록 X)

 - 간주취득 (지목변경, 개수, 종류변경, 과점주주)

 - 1년초과 임시건축물, 시설물, 묘지 등

 * 개수시 면적증가 : 원시취득

 

2) 표준율 -2% (취득X,등록O) , 주택유상 : (1~3% X 50% )

 - 환매, 상속 (1가구 1주택 - 고급주택제외, 일정한 농지)

 - 합병, 분할 (공유물, 재산), 이전 등

 *이전시 가액증가 : 표준세율 (2.8%)

 

3. 중과세율

1) 사치성재산 ( 표준세율 + 2% X 4 ) (별,골,오,선,주)

* 별장 - 상시주거용 아닌 주거용 건축물 + 부수토지 , 소유자와 사용자가 다를 경우에도 중과한다

* 골프장 - 회원제 골프장(토지/건물/입목) *일반 및 회원권 중과 X

* 고급오락장 -  신고기한내 용도변경시 중과 X

* 고급선박

* 고급주택 - 신고기한내 용도변경시 중과 X , 다가구(원래 단독) : 1구를 공동 주택 기준적용 , 겸용주택 : 주거용 면적만 주택

 

2) 과밀억제권역 (표준세율 + 2% X 2 )

* 공장 신설, 증설 / 토지, 건축량, 차량, 기계 (5년내 취득)

* 법인 본점용 부동산 신축, 증축

- 토지, 건축물 (신탁부동산 포함)

- 산업단지, 유치지역, 공업지역, 도시형공장, 연면적 500m2미만, 승계취득, 업종변경, 동일규모재축, 기계등 노후대체, 과밀→ 과밀 , 5년 경과 후 신, 증설, 승계, 지점용 등 중과 배제

 

3) 대도시 (지방x) (표준세율 X 3 - 2% X 2)

* 공장 신설, 증설 / 토지, 건축물

* (모든) 법인의 모든 부동산 취득

- 토지, 건축물 (신탁부동산 포함)

- - 산업단지, 유치지역, 공업지역, 도시형공장, 연면적 500m2미만, 승계취득, 업종변경, 동일규모재축, 기계등 노후대체, 과밀→ 과밀 , 5년 경과 후 신, 증설, 채권보전목적 중과 배제

 

*** 5년간 사후관리 (추징세액 = 중과세액 - 기납부세액 (가산세제외))

*** 신설, 증설한 자와 소유자가 다를경우 소유가자 신증설한 것으로 본다.

*** 둘 이상의 세율 적용시 높은세율, 과밀억제 및 대도시 동시에 적용시 표준세율의 3배

 

< 납세의무자 >

* 원칙 - 사실상 취득자 (예외 : 명의신탁, 양도담보 → 공부상 취득자)

* 사례

1) 상속 : 상속인 각장 (연대납세의무)

 

2) 상속 등기 후 재분할 : 증여취득 ( 단, 다음 사유 제외)

  - 신고기한내 재조정

  - 상속회복 청구의 소 

  - 채권자대위권에 의해 법정지분대로 등기후 재조정

 

3) 재건축 주택의 원시취득자

 - 조합원분 : 조합원

 - 일반분양분 : 조합

 

4) 신탁법에 의한 위탁자의 지위이전 : 새로운 위탁자

 (위탁자와 수탁자간, 수탁자변경의 경우는 비과세)

 

5) 가설자와 소유자가 다를경우 주체구조부의 취득자

 

6) 정원 또는 부속시설물 

  - 토지에 설치 : 토지소유자

  - 건축물에 설치 : 건축물 소유자

 

7) 계약의 해제

- 등기등록하지 아니하고

- 취득일부터 60일 이내 각종 서류로 해제사실 소명시 취득 X

 

8) 과점주주

 - 설립시 과점주주 : 과세 X

 - 최고지분율 초과분에 대해 과세

 - 과점주주간 지분변동시 전체 증가분 없으면 과세 X

 - 각자 지분만큼 납세의무 (연대납세의무)

 

< 비과세 및 납세절차 >

1. 비과세

1) 국가 등이 취득 : 상호주의

2) 기부채납조건 - 조건 미이행 또는 무상사용권 등을 받은 경우 과세

3) 신탁법에 의한 신탁 ( 위탁자와 수탁자간, 수탁자 변경 ) -주택조합은 과세

4) 징발법 등에 의한 환매 (일반환매는 특례2 세율)

5) 임시건축물 (1년 이하)

 - 1년 초과시 특례1 세율 (2%)

 - 사치성 재산의 경우 무조건 과세 

6) 공동주택의 개수

- 대수선 제외, 개수당시 9억원 이하 

7) 상속 당시 사용할 수 없는 차량

 

2. 납세절차

1) 지방세 (특/광/도) - 물건소재지 시군구에 징수위임

 - 둘이상 지자체에 걸쳐있는 경우 안분계산 (시가표준액기준)

 

2) 신고납부기한

 - 취득일 ~60일 (잔금후 허가시 허가일 ~60일)

 - 상속개시일의 말일 ~ 6개월 (9개월)

 - 등기등록시 : 등기등록 전까지 

 - 일반→중과, 비과세→과세 : 사유발생일~ 60일

 

3) 가산세 

- 신고 불성실 가산세 : 무신고 (20%, 사기 등 40%) , 과소신고 ( 10%, 사기 등 40%)

- 납부지연 가산세 : 1일당 25/100,000

- 10% : 법인장부 기장불성실

- 중가산세 80% : 미신고 후 매각

  (간주취득 및 등기요하지 않는 자산 제외) but 골프 회원권 등 회원권은 중가산세 적용

 

4) 분납, 물납제도 없음 (면세점 50만원이하)

 

5) 부가세

- 납부시 : 농어촌특별세, 지방교육세

- 감면시 : 농어촌 특별세