공인중개사 부동산 공시법 공부하기 기초 (1)

부동산 공시법

공인중개사 부동산 공시법 공부하기 기초 (1)

 

 

<지적의 의의>

 

'지적' 이란 국토의 전반에 걸쳐 일정한 사항(사실관계, 권리관계)을 국가 또는 국가의 위임을 받은 기관(소관청)이 등록하여 이를 국가 또는 국가가 지정하는 기관에 비치하는 기록(지적공부)으로서 토지의 위치·형태·용도·면적 및 소유관계를공시하는 제도이다.

 

 

 

<지적의 요소>

 

지적은 등록주체, 등록객체, 등록공부, 등록사항, 등록방법 등의 요소로 분석할 수 있다.

 

* 토지 - 한반도 내의 모든 토지

 

↓

 

* 등록 - º 주체 _ 국토교통부장관 또는 지적소관청(국가기관장으로서 시장,군수,구청장)을 말한다.

 

                             원칙 (최초의 등록) : 국토교통부 장관

 

                              토지의 이동이 있을 경우 : 지적소관청

 

                º 등록객체 : 대한민국의 통치권이 미치는 모든 영토를 말한다

 

               º 대상 _ 사실관계( 소재,지번,지목,면적,경계(좌표) )

 

                              권리관계(소유권)

 

↓            º 방법_실질적 심사(토지이동조사와 측량검사)를 실시한 후 그 결과를 소관청이 직권으로 등록한다

 

 

 

* 지적공부 _ 대장 ( 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부 )

 

                      도면 ( 지적도, 임야도, 경계점좌표등록부)

 

 

 

<지적소관청>- 지적소관청이란 지적공부를 관리하는 특별자치시장, 시장(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조 제2항에 따른 행정시릐 시장을 포함하여, 지방자치법 제3조 제3항에 따라 자치구가 아닌 구를 두는 시장은 제외한다) 군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다)을 말한다.

 

- 지적공부에 등록하는 지번.지목.면적.경계 또는 좌표는 토지의 이동이 있을 때 토지 소유자의 신청을 받아 지적소관청이 결정한다.

 

- 토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 그 정정을 신청할 수 있다.

 

 

 

<토지의 표시> - 토지의 표시란 지적공부에 소재.지번.지목.경계 또는 좌표를 등록한 것을 말한다.

 

- 지적소관청은 부동산종합공부에 이법에 따른 지적공부의 내용에 의하여 토지의 표시와 소유자에 관한 사항을 등록하여야 한다 (법 제 76조의3 제 1호)

 

- 지적소관청은 신규등록을 제외한 토지의 이동 사유로 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있는 경우에는 지체 없이 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁하여야 한다 (법 제89조 제 1항)

 

 

 

<토지의 이동> - 토지의 이동이란 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것을 말한다.

 

- 지적공부에 등록하는 지번.지목.면적.경계 또는 좌표는 토지의 이동이 있을 때 토지소유자의 신청을 받아 지적소관청이 결정한다 (법 제64조 제 2항)

 

- 지적소관청은 신규등록을 제외한 토지의 이동 사유로 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있는 경우에는 지체없이 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁하여야 한다 (법 제89조 제 1항)

 

 

 

<필지> -(토지의 등록단위) 필지란 대통령령으로 정하는 바에 따라 구획하는 토지의 등록단위를 말한다.

 

- 소유권 및 매매거래의 단위, 토지중개행위의 단위, 1대장 1등기 기록의 단위, 토지과세단위

 

- 필지를 정하는 기준 - 같은 지번부여 지역의 토지로서 소유자와 용도가 같고 지반이 연속된 토지는 1필지로 할 수 있다.

 

- 국토교통부장관은 모든 토지에 대하여 필지별로 소재.지번.지목.면적.경계 또는 좌표 등을 조가.측량하여 지적공부에 등록하여야 한다 (법 제 64조 제1항)

 

- 법 제2조 제21호에 따라 지번부여지역의 토지로서 소유자와 용도가 같고 지반이 연속된 토지는 1필지로 할 수 있다.

 

 

 

<지적공부> - 지적공부란 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 지적도, 임야도 및 경계점좌표등록부 등 지적측량 등을 통하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자등을 기록한 대장 및 도면을 말한다.

 

- 지적공부를 열람하거나 그 등본을 발급받으려는 자는 해당 지적소관청에 그 열람 또는 발급을 신청하여야 한다. 다만, 정보처리 시스템을 통하여 기록.저장된 지정공부(지적도 및 임야도는 제외한다)를 열람하거나 그 등본을 발급받으려는 경우에는 특별자치시장, 시장.군수 또는 구청장이나 읍.면.동의 장에게 신청할 수 있다.

 

 

 

< 등록의 기본원칙 >

 

1. 지적국정주의 - 국토교통부장관은 모든 토지에 대하여 필지별로 소재.지번.지목.면적.경계 또는 좌표 등을 조사.측량하여 지적공부에 등록하여야 한다. (법 제64조 제 1항)

 

2. 직권등록주의 - 지적공부에 등록하는 지번.지목.면적.경계 또는 좌표는 토지의 이동이 있을 때 토지 소유자의 신청을 받아 지적소관청이 결정한다. 다만 신청이 없으면 지적소관청이 직권으로 조사. 측량하여 결정할 수 있다(법 제64조 제2항)

 

 

 

< 지번 > (번호) - 사람에게는 성명이 있듯이 토지에는 지번이 있는데, 지번이란 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호를 말한다.

 

1. 지번에 대한 현행법 규정

 

º 지번은 지적소관청이 지번부여지역별로 차례대로 부여한다. (법 제 66조 제1항)

 

º 지번은 북서에서 남동방향으로 순차적으로 부여한다(영 제 56조 제3항 제1호) 이를 북서기번법이라 한다.

 

º 지번은 아라비아 숫자로 표기하되, 임야대장 및 임야도에 등록하는 토지의 지반은 숫자 앞에 '산'자를 붙인다.(영 제56조 제1항)

 

º 지번은 본번과 부번으로 구성하되, 본번과 부번사이에 'ㅡ' 표시로 연결한다. 이 경우 'ㅡ' 표시는 '의'라고 읽는다(영 제56조 제2항) 예를 들어, 부번은 '72-6'라고 표시하고 '72의 6'이라고 읽는다.

 

 

 

< 토지 이동에 따른 지번의 부여방법 >

 

(1) 신규등록 및 등록전환 (영 제56조 제3항 제2호)

 

원칙 - 그 지번부여지역 안에서 인접토지의 본번에 부번을 붙여서 지번을 부여한다.

 

예외 - 다음에 해당하는 경우에는 그 지번부여지역의 최종 본번의 다음 순번부터 본번으로 하여 순차적으로 지번을 부여할 수 있다.

 

1. 대상토지가 당해 지번부여지역 안의 최종 지번의 토지에 인접되어 있는 경우.

 

2. 대상토지가 이미 등록된 토지와 멀리 떨어져 있어 등록된 토지의 본번에 부번을 부여하는 것이 불합리한 경우.

 

3. 대상토지가 여러 필지로 되어 있는 경우.

 

 

 

(2) 분할 (영 제56조 제3항 제3호)

 

원칙 - 분할 후의 필지 중 1필지의 지번은 분할 전의 지번으로 하고, 나머지 필지의 지번은 본번의 최종 부번 다음순번으로 부번을 부여한다. ( ex) 35 → 35, 35-1 )

 

예외 - 주거.사무실 등의 건축물이 있는 필지에 대하여는 분할 전의 지번을 우선하여 부여하여야 한다. 주의할 것은 소유자의 신청이 없더라도 지적소관청은 당연히 분할 전의 지번을 부여한다는 점이다.

 

 

 

(3) 합병 (영 제 56조 제3항 제4호)

 

원칙 - 합병대상 지번 중 선순위의 지번을 그 지번으로 하되, 본번으로 된 지번이 있는 때에는 본번 중 선순위의 지번을 합병 후 의 지번으로 한다. ( ex) 25-1, 45-3, 46, 47 의 지번을 합병할 경우 → 본번 46으로 한다. 본번에 부번이 달려있는 25-1, 45-3은 x )

 

예외 _ 토지 소유자가 합병 전의 필지에 주거.사무실등의 건축물이 있어서 그 건축물이 위치한 지번을 합병 후의 지번으로 신청할 때에는 그 지번을 합병 후의 지번으로 부여하여야 한다.

 

 

 

(4) 지적확정측량 시행지역 (=도시개발사업 등 시행지역, 영 제56조 제3항 제5호, 제6호)

 

원칙 - 지적확적측량을 실시한 지역의 각 필지에 지번을 새로이 부여하는 경우에는 다음의 지번을 제외한 본번으로 부여한다.

 

1. 지적확정측량을 실시한 지역안의 종전 지번과 지적확정측량을 실시한 지역 밖에 있는 본번이 같은 지번이 있을 때에는 그 지번.

 

2. 지적확정측량을 실시한 지역의 경계에 걸쳐 있는 지번.

 

예외 - 부여할 수 있는 종전 지번의 수가 새로이 부여할 지번의 수보다 적는 때에는 *블록단위로 하나의 본번을 부여한 후 필지별로 부번을 부여하거나, *그 지번부여지역의 최종 본번 다음 순번부터 본번으로 하여 차례로 지번을 부여할 수 있다.

 

 

 

< 지목 > - 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지정공부에 등록한 것을 말한다 (법 제2조 제24호)

 

* 토지가 일시적으로 또는 임시적인 용도로 사용될때에는 지목을 변경하지 않는다.

 

* 필지마다 하나의 지목을 설정할 것.

 

* 1필가 둘 이상의 용도로 활용되는 경우에는 주된용도에 따라 지목 설정.

 

 

 

<지목의 구분>(영 제58조)

 

(1) 전 (전)

 

1. 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물.원예작물(과수류는 제외한다).약초.뽕나무.닥나무.묘목.관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지.

 

2. 식용으로 죽순을 재배하는 토지.

 

 

 

(2) 답 (답)

 

1. 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼.연.미나리.왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지.

 

2. 전과 답의 구분은 경작방식에 의한다.

 

 

 

(3) 과수원 (과)

 

1. 사과.배.밤.호두.귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지.

 

2. 다만, 주거용 건축물의 부지는 '대'로 한다.

 

 

 

(4) 목장용지 (목)

 

1. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 코지

 

2. 축산법 제2조 제1호에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지 (양졔장, 양돈장, 오리농장 등)

 

3. 위 1및 2의 토지와 접속된 부속시설물의 부지

 

4. 다만, 주거용 건축물의 부지는 '대'로 한다.

 

 

 

(5) 임야 (임)

 

산림 및 원야를 이루고 있는 수림지.죽림지.암석지.자갈땅.모래땅.습지.황무지.등의 토지

 

 

 

(6) 광천지 (광) (땅에 로또터진곳이라고 생각)

 

1. 지하에서 온수.약수.석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지

 

2. 다만 온수.약수.석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관.송유관 및 저장시설의 부지는 광천지가 아니다(잡종지)

 

 

 

(7) 염전 (염)

 

1. 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장등 부속시설물의 부지

 

2. 다만 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 염전이 아니다 (공장용지)

 

 

 

(8) 대 (대)

 

1. 영구적 건축물 중 주거.사무실.점포 와 박물관.극장.미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지

 

2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지 (사용목적추종의 원칙)

 

+ 아파트 단지 안에 설치된 통로의 부지는 '대'로한다.

 

+ 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 '대'로 한다.

 

 

 

(9) 공장용지 (장)

 

1. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지

 

2. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성공사가 준공된 토지

 

3. 위 1 및 2의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지

 

 

 

(10) 학교용지 (학)

 

1. 학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지

 

2. 학교시설구역으로부터 완전히 분리된 실습지, 기숙사, 사택 등의 부지와 교육용에 직접 이용하지 않는 임야는 학교용지로 보지 않는다.

 

 

 

(11) 주차장 (차)

 

1. 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지

 

2. 주차장법 제19조 제4항 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장

 

3. 다만 , 주차장법 제 2조에 따른 노상주차장 및 부설 주차장은 주차장이 아니다.

 

4. 자동차 등의 판매 목적으로 설취된 물류장 및 야외 전시장은 주차장이 아니다.

 

 

 

(12) 주유소 용지 (주)

 

1. 석유.석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지 + (전기 또는 수소등의 판매를 위한 설비를 갖춘)

 

2. 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

 

3. 다만, 자동차.선박.가처 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유.송유시설등의 부지는 주유소용지가 아니다(공장용지)

 

 

 

(13) 창고용지 (창)

 

1. 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와이에 접속된 부속시설물의 부지

 

2. 다만, 실외에 물건을 쌓아두는 곳의 지목은 '잡종지'이다.

 

 

 

(14) 도로 (도)

 

1. 일반 공중의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용하는 토지

 

2. 도로법 등 관계 법렬에 따라 도로로 개설된 토지

 

3. 고속도로의 휴게소 부지

 

4. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지

 

5. 다만, 아파트.공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외한다.

 

 

 

(15) 철도용지 (철)

 

교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사.차고.발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지

 

 

 

(16) 제방 (제)

 

조수.자연유수.모래.바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제.방수제.방사제.방파제 등의 부지

 

 

 

(17) 하천 (천)

 

자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지

 

 

 

(18) 구거 (구)

 

1. 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로.둑 및 그 부속시설물의 부지

 

2. 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지

 

 

 

(19) 유지 (유)

 

1. 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐.저수지.소류지.호수.연못 등의 토지

 

2. 연.왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지

 

 

 

(20) 양어장 (양)

 

육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

 

 

 

(21) 수도용지 (수)

 

물을 정수하여 공급하기 위한 취수.저수.도수.정수.송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지

 

 

 

(22) 공원 (공)

 

1. 일반 공중의 보건.휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 에 따라 공원 또는 녹지로 결정.고시된 토지

 

2.도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 에 따른 묘지공원의 지목은 '묘지' 이다.

 

 

 

(23) 체육용지 (체)

 

1. 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장.실내체육관.야구장.골프장.스티장. 눈썰매장. 승마장. 경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

 

2. 다만 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장. 골프연습장. 실내수영장 및 체육도장은 체육용지가 아니다.

 

3. 유수를 이용한 요트장 및 카누장 → 하천

 

4. 산림 안의 야영장 → 잡종지

 

 

 

(24) 유원지 (원)

 

1. 일반 공중의 위락.휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영자.유선장.낚시터. 어린이놀이터. 동물원.식물원.민속촌.경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

 

2. 다만 이들 시설과의 거리등으로 보아 (독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천. 구거 또는 유지로 분류되는 것은) 제외한다.

 

 

 

(25) 종교용지 (종)

 

일반 공중의 종교의식을 위하여 예배.법요.설교.제사 등을 하기 위한 교회.사찰.향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

 

 

 

(26) 사적지 (사)

 

1. 문화재로 지정된 역사적인 유적.고적.기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지

 

2. 다만 (학교용지.공원.종교용지) 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유족.고적.기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외한다.

 

 

 

(27) 묘지 (묘)

 

1.사람의 시체나 유골이 매장된 토지

 

2. 도시공원 및 녹지등에 관한 법률에 따른 묘지공원으로 결정.고시된 토지

 

3. 장사 등에 관한 법률 제2조 제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속도니 부속시설물의 부지

 

4. 다만, 묘지의 관리를 위한 건물의 부지는 '대'로 한다.

 

 

 

 

 

(28) 잡종지 (잡)

 

1. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는곳, 야외시장, 비행장, 공동우물 등의 토지

 

2. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는곳으로 허가된 토지는 제외한다

 

3. 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지는 잡종지이다.

 

4. 다른 지목에 속하지 않는 토지는 잡종지이다.